L'actualité du diagnostic immobilier

Les investissements locatifs moins attractifs ?

Environ la moitié des logements neufs mis sur le marché depuis 2000 sont destinés à la location. C’est le résultat des différents régimes fiscaux avantageux mis en place par le législateur, régimes qui portent le nom du ministre qui en a été l’initiateur :

• « Périssol » de 1996 à 1999,
• « Besson » jusqu'en 2003,
• « Robien » jusqu'en 2006, devenu « Robien recentré » depuis 2006,
• « Borloo populaire » depuis 2006.

Le point commun de ces différents dispositifs est d’offrir un amortissement partiel du prix d’achat qui sera déductible des revenus locatifs imposables, sous les conditions de louer le bien pendant une durée minimum à quelqu’un qui en fera sa résidence principale et, par ailleurs, ne pas dépasser un loyer maximum.

Les Français, avides d’avantages fiscaux, se sont rués sur les programmes neufs offrant ces avantages fiscaux. La hausse des prix (107% en moyenne depuis 2000), des loyers (31% en moyenne depuis 2000) et les taux de crédit très bas (entre 3 et 4% selon la durée) depuis le début des années 2000 ont encouragé ce mouvement. Des officines peu scrupuleuses se sont improvisées spécialistes de la défiscalisation. Elles incitent des ménages faiblement imposés à investir sans apport initial dans leur produit de défiscalisation, promettant que les loyers couvriront les échéances de prêts avec une plus-value assurée à la revente.

Le résultat de cet engouement commence à apparaître : des particuliers ont investi à des prix très élevés dans des types de logement inadaptés à la demande, créant dans certains villes une offre ne trouvant pas sa contrepartie, c’est à dire des appartements sans locataire mais avec des charges et des mensualités de crédit qui tombent régulièrement ! Quant à la plus-value attendue, elle est pour le moins virtuelle pour le moment.

Les villes moyennes (Colmar, Epinal dans l’Est, Quimper, Laval, Le Mans, Poitiers, Angoulême dans le Grand Ouest, Bourges, Vichy, Limoges, Brive dans le Centre de la France, Périgueux, Bergerac, Agen, Montauban, Tarbes, Albi, Castres dans le Sud-Ouest, Villefranche sur Saône, Valence, Alès dans le Sud-Est) sont les plus touchées car le marché y est plus restreint et les loyers qu’acceptent de payer les candidats locataires inférieurs à ce que demandent les investisseurs.

Par contre, les grandes agglomérations (Paris, Ile de France, Lyon, Marseille) et les régions touristiques (Côte d’Azur, Alpes du Nord) continuent de connaître une pénurie de logements et, par voie de conséquence, une hausse des prix et des loyers.

L’Union nationale de la propriété immobilière (U.N.P.I.) demande, pour assainir le marché, que les secteurs excédentaires soit exclus du bénéfice des avantages fiscaux.

Au bout du compte, la rentabilité est en baisse (entre 3 et 6% brut), les taux des crédits montent (entre 4,6 % et 6,40% à taux fixe) et les prix stagnent ou baissent (-3 à 5% attendus en 2008).

Cela ne veut pas dire que l’investissement immobilier ne soit plus intéressant, loin de là car certains marchés restent déficitaires (grandes agglomérations). Plus que jamais, l’investisseur doit prendre des précautions préalables avant de signer:

• L’avantage fiscal ne doit pas être la motivation principale de l’achat mais « la cerise sur le gâteau » ! En effet, certains promoteurs ont la fâcheuse habitude de l’intégrer dans le prix de vente. Il faut donc d’abord regarder l’emplacement (commerces, écoles, desserte, environnement) et ce qui se pratique sur le marché local en ce qui concerne à la fois les prix d’acquisition et le prix des loyers pour des logements comparables. L’ancien peut, dans certains cas, être plus intéressant que le neuf, même paré d’avantages fiscaux.
• Il ne faut pas faire de projections trop optimistes sur l’évolution des loyers, notamment s’ils doivent couvrir tout ou partie des échéances du crédit. Le nouvel indice de référence des loyers (I.R.L.) évoluera beaucoup moins rapidement que l’ancien indice. Les rentabilités brutes de plus de 5% deviennent rares et il faut en défalquer les charges non répercutables sur le locataire, la taxe foncière, le coût de la remise en état entre chaque locataire, les éventuels impayés ou vacances.
• Par ailleurs, le taux moyen des crédits atteint désormais 4,55% en taux variable et 4,6% en taux fixe, hors assurance, pour les meilleurs dossiers. Le taux fixe a l’avantage d’avoir des mensualités constantes ; le taux variable est moins élevé mais avec un risque de hausse des mensualités (ou de ralongement du crédit) en cas de hausse des taux.Si cette dernière formule est choisie, il convient d’opter pour un taux variable capé, c’est à dire dont l’évolution est plafonnée.
• Lorsqu’on achète de l’ancien, il est prudent d’examiner attentivement les différents diagnostics immobiliers obligatoires, notamment celui des performances énergétiques car le poste chauffage a peu de chance de baisser dans l’avenir. Dans la droite ligne du Grenelle de l’environnement, on peut s’attendre, dans un avenir proche, à une mise en conformité obligatoire des logements trop énergétivores avec les futurs standards de consommation énergétique.
• L’immobilier reste un placement à long terme et une durée de détention de dix ans ou plus semble souhaitable pour dégager une plus value à la revente.

L’immobilier reste un placement intéressant lorsqu’il est bien mené car il permet de se constituer un patrimoine en utilisant l’effet de levier du crédit. Moyennant un apport de 10 à 20% du prix d’acquisition, on achète un bien qui, s’il est bien situé et de qualité, doit se valoriser à long terme, les loyers payant tout ou partie du crédit et des charges.

Le-diagnostic.fr (08/04/08)

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